L’année 2019 aura été un exercice record pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : rendement et valeur des parts en progression, attractivité inégalée…
Mais la crise sanitaire et économique de ce premier trimestre 2020 a rappelé aux investisseurs que la classe d’actifs immobilier n’était pas immunisée contre les risques. Les SCPI sont évidemment affectées par les effets du confinement. En particulier, les supports investis sur les commerces, pour la plupart contraints de fermer. De nombreux établissements ont déjà fait part de leurs difficultés à régler leurs loyers. Dans ce contexte, quelles sont les SCPI les plus défensives ?
Le secteur des bureaux moins touché à court terme
La pierre papier n’est pas un univers homogène. Les SCPI ciblant les commerces et l’hôtellerie sont les plus directement touchées, tant sur leur rendement que sur le prix de leur part. Les sociétés investissant dans des bureaux sont, elles, moins touchées, à court terme du moins. Le télétravail, notamment, devrait se développer dans les grandes agglomérations.
Les produits investis sur la pierre “prime” mieux positionnés
Autre critère discriminant : la qualité du portefeuille. Les SCPI investissant dans de l’immobilier de grande qualité et situé à Paris et petite couronne sont mieux protégées contre le risque de défaillance et de vacance locative.
Un portefeuille diversifié limite les risques
Les produits dotés de portefeuilles suffisamment diversifiés pourront également absorber plus facilement le choc d’une défaillance ou l’impact de quelques loyers non versés. Ce constat incite donc à favoriser les grosses SCPI, au détriment des produits plus récents ou plus spécialisés.
Les réserves peuvent maintenir le rendement
Bien sûr, les sociétés civiles disposant d’un stock élevé de report à nouveau (RAN) sont avantagées ces réserves pouvant être mobilisées pour pallier une baisse de revenus. Elles pourront en effet puiser dans cette poche pour lisser les résultats et assurer le versement des dividendes. Des différences notables sont à signaler d’un produit à l’autre, que ce soit lié à l’historique du produit ou bien à la stratégie de la société de gestion. Ainsi, les SCPI les mieux dotées sont en mesure de conserver leur niveau de dividendes pendant plus de 100 jours sans encaisser aucun loyer.
Les liquidités qui permettent de continuer à investir
Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. De quoi assurer l’avenir.
Question à Franck TEMIM, le conseiller spécialisé en SCPI du Cabinet AVENIR & SÉRÉNITÉ PATRIMOINE :
Que conseillez-vous actuellement aux clients de notre cabinet ?
Pour les clients déjà positionnés, aucun arbitrage n’est à effectuer. Les investissements ont été réalisés sur le long-terme (8-10 ans minimum). Ils ont été mûrement réfléchis et très bien diversifiés. Il y aura des impacts, tant sur le rendement que sur le prix des parts, bien entendu. Mais nous pouvons nous appuyer sur la stratégie de départ, conçue comme « tout-terrain » et qui portera ses fruits sur le moyen-long terme.
Durant les deux mois de confinement, les véhicules immobiliers, perçus comme des valeurs refuges, ont continué de faire l’objet de nouvelles souscriptions, tant en direct que dans le cadre des contrats d’assurance-vie ou plans d’épargne retraite commercialisés par notre cabinet…
La classe d’actif immobilier ne pourra certes pas sortir indemne de la crise. Mais la diversification qu’elle procure, le niveau de ses rendements, même amoindris, et sa faible volatilité lui conservent beaucoup d’attractivité.
J’estime que certains investisseurs, ceux qui disposent de capitaux à investir, ou qui ont une capacité d’épargne mensuelle à placer sur le long terme, devraient continuer à s’y positionner. Mais en privilégiant les actifs core. Et ceux dont l’activité et la solidité financière des locataires sembleront les plus pérennes…
Évidemment, je suis à leur disposition pour les y aider.
Pour contacter Franck TEMIM directement : 06 03 84 08 58 – ftemim[@]asfin.fr