Acheter en union libre

L’achat d’un bien immobilier est souvent réalisé à deux. Selon l’Insee, un couple sur cinq vit en union libre et ce taux atteint même un couple sur trois à Paris. Si les concubins n’ont aucune obligation l’un envers l’autre, il en est autrement lorsqu’ils décident d’acheter leur logement en commun.

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement par des concubins est généralement réalisé sous forme d’indivision. Chaque membre du couple devient alors propriétaire en proportion de son apport. Une fois le bien acheté, chacun a des droits sur la totalité du bien. Toutes les décisions concernant le logement doivent être prises à l’unanimité. Chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts, travaux…) à proportion de sa quote-part.

Afin d’éviter d’éventuels conflits en cas de séparation, il est souhaitable de faire apparaître dans l’acte de vente la part de chacun correspondant au financement réel. À défaut, lors de la revente, chacun des concubins percevra 50 % du prix de vente.

Les concubins peuvent ainsi revendre le bien et se répartir le prix au prorata de leur apport respectif.

L’un d’eux peut aussi décider d’acheter la part de l’autre, évaluée à la date de ce rachat. A noter dans ce cas, l'intérêt de se Pacser : la base et les droits de l'impôt sur la mutation (TPF) sont différents selon que les concubins sont liés ou non par la signature d'un PACS.
Quand il n'y a pas eu de PACS signé entre les concubins, la base est le prix de vente (prix de rachat) et le taux est celui des ventes de biens immobiliers qui équivaut à 5,09 %. Or deux personnes pacsées ou mariées bénéficient quant à elles d'un taux de 2,5 % sur la valeur totale des biens.

Par ailleurs, en cas de décès de l’un ou l’autre, il est souhaitable d’avoir rédigé un testament afin que la part du défunt revienne au survivant ou, en présence d’enfant, au moins en usufruit. Toutefois, les concubins, considérés juridiquement comme des tiers, ne bénéficieront d’aucun abattement et seront taxés très lourdement à 60 %!

Constituer une SCI

Sachez qu’il est possible d’établir une convention d’indivision. Etablie par acte notarié, elle fixe les règles de fonctionnement en prévoyant, par exemple, ce qui se passera en cas de revente du logement: elle limite les risques d’insécurité.

Constituer une société civile immobilière (SCI) pour acheter à deux peut aussi être une bonne idée. Chacun sera titulaire de parts sociales dans la proportion de son apport dans le capital de la société. Mais attention, les contraintes techniques sont nombreuses. Une société civile immobilière impose de nombreuses formalités, qui ont un coût: rédaction de statuts, dépôt au greffe, immatriculation au registre du commerce et des sociétés… Il faut aussi faire vivre la société, l’organisation d’assemblées générales et la tenue de comptes annuels sont obligatoires. À défaut, la SCI peut être considérée comme fictive.

Attention, la SCI ne permet pas à ses associés de bénéficier du prêt à taux zéro ou d’utiliser un PEL. Si le financement nécessite un emprunt bancaire, ce dernier doit être consenti au nom de la SCI, personne morale.

Sachez enfin que la tontine sur une part de SCI permet au survivant d’un couple d’acquérir la part de son conjoint et de conserver leur logement commun. Par l’effet de la clause, la part de SCI est automatiquement transférée au bénéficiaire sans transiter par la masse successorale.

Sur tous ces points, il est indispensable de se faire assister dès qu'une acquisition est envisagée :