C’est bien connu. Transmettre équitablement son patrimoine immobilier relève souvent du casse-tête. Les passions familiales se déchaînent entre héritiers, certains peuvent vouloir vendre le bien, d’autres le conserver, une partie peut contester la répartition du parc immobilier entre héritiers (lorsque la succession concerne plusieurs biens)... La vente peut même être forcée si les bénéficiaires n’ont pas les liquidités pour s’acquitter des droits de succession. Les raisons sont donc nombreuses pour les membres d’une même famille d’être en désaccord au moment d’un héritage.
La société civile de placement immobilier (SCPI) offre à ce titre de nombreux avantages pour le souscripteur. Ce placement est un véritable outil patrimonial puisqu’il permet d’anticiper une juste transmission de son épargne, au profit par exemple de ses enfants. La pierre papier octroie la possibilité de transférer à tout moment son patrimoine à ses héritiers, en faisant notamment profiter à ces derniers des abattements de droit commun prévus pour les donations, mais également avec la technique du démembrement viager. Autre atout de la SCPI, celle-ci évite les problèmes liés à la succession, notamment le souci de l’indivision. Certes, l’investissement en SCPI ne peut se targuer des mêmes avantages qu’un achat immobilier en direct, comme la possibilité d’y habiter, d’y réaliser des travaux pour construire le logement de ses rêves et de s’y créer des souvenirs de famille. Mais ce placement octroie une grande flexibilité par rapport à l’immobilier classique.
Anticiper grâce au démembrement viager
Grâce à la technique du démembrement viager (à ne pas confondre avec le démembrement temporaire de propriété), le souscripteur peut donner la nue-propriété de ses parts à ses héritiers tout en conservant l’usufruit et donc les loyers (versés sous la forme de dividendes). Il transmet la propriété de ses parts sans délai. A son décès, les héritiers récupèrent l’usufruit des parts de SCPI, sans droits à payer.
Prenons l’exemple d’un père de famille célibataire de 65 ans désirant transmettre à ses 4 enfants 600 parts de SCPI d’un montant unitaire de 1.000 euros, soit un total de 600.000 euros. En procédant à un démembrement viager à l’âge de 65 ans, la valeur de l’usufruit est de 40 %, soit 240.000 euros. La valeur de la nue-propriété atteint 360.000 euros (600.000 - 240.000 euros). Pour chaque héritier, la valeur de nue-propriété est donc de 90.000 euros (360.000 euros / 4). Comme chaque enfant bénéficie d’un abattement pour donation en ligne directe de 100.000 euros, la valeur taxable aux droits de donation est nulle. Au décès du père, chaque héritier pourra récupérer l’intégralité des parts de SCPI, et ce sans fiscalité supplémentaire.
Si le démembrement a lieu plus tard, par exemple lorsque le souscripteur des parts a 85 ans, la valeur de l’usufruit est de seulement 20 %, celle de la nue-propriété de 80 %, soit 480.000 euros (80 % x 600.000 euros). Pour chacun des 4 enfants, la valeur de la nue-propriété atteint donc 120.000 euros (480.000 / 4), pour un montant taxable après abattement par enfant de 20.000 euros (120.000 - 100.000). En prenant le barème des droits de donation en ligne directe, chaque donataire devra alors s’acquitter de 2.194,35 euros de droits (voir notre tableau plus bas). L’intérêt est de commencer le plus tôt possible, vers 65 ans. En effet, plus le démembrement est réalisé tôt, plus la valeur de l’usufruit est importante et celle de la nue-propriété limitée.
Une succession plus juste et moins passionnée
Si la technique du démembrement de propriété vaut aussi pour un bien immobilier physique, elle n’empêche pas certains problèmes au moment du décès du propriétaire. Le logement est alors en indivision (sauf s’il a été acquis avec une SCI), ce qui peut être source de querelles familiales relatives au devenir du bien. Si les relations entre héritiers ne sont pas bonnes, que certains d’entre eux ont besoin de récupérer leur part ou ne souhaitent pas gérer le logement et effectuer des dépenses en ce sens (travaux), l’héritage du bien peut générer des tensions supplémentaires. Autre problématique : certains héritiers peuvent se sentir lésés si plusieurs biens immobiliers sont concernés par la succession. La SCPI permet à l’inverse de rendre la succession plus juste, puisque chaque héritier reçoit un nombre identique de parts qu’il peut conserver ou vendre à sa guise. De mauvaises relations entre héritiers n’ont aucune incidence sur leurs choix. Avec une SCPI, chacun fait ce qu’il veut. Cela permet d’éviter les conflits familiaux. De plus, aucun coût supplémentaire n’est à assumer par les héritiers, la SCPI s’occupant des travaux et de la gestion des biens. Enfin, il n’est pas rare que les héritiers d’un bien immobilier doivent le vendre pour s’acquitter des droits de succession. Avec une SCPI, on peut vendre seulement certaines de ses parts pour s’acquitter des droits.
La donation de parts de SCPI
Même sans passer par le démembrement viager, la transmission du patrimoine via une SCPI reste intéressante à travers la donation. Reprenons l’exemple d’un père de quatre enfants qui souhaite transmettre 600 parts de SCPI d’une valeur unitaire de 1.000 euros. Quel que soit l’âge du souscripteur, cette opération occasionne un abattement de 100.000 euros par enfant, ce qui porte à 200.000 euros (600.000 - 4 x 100.000) le patrimoine soumis aux droits de donation, soit 50.000 euros par donataire. Chaque enfant devra alors débourser 8.194,35 euros de droits de donation, qui se répartissent de la manière suivante : 8.072 x 0,05 + (12.109 - 8.072) x 0,10 + (15.932 - 12.109) x 0,15 + (50.000 - 15.932) x 0,20
Pour effacer toute fiscalité, il suffit de s’y prendre en avance pour profiter au mieux de l’abattement de 100.000 euros prévu pour les donations en ligne directe. Cette franchise de droits est rechargeable tous les 15 ans. Ce “délai de rappel fiscal” permet donc d’adapter le montant de la donation aux abattements disponibles. En reprenant notre exemple, le souscripteur pourra effectuer une donation de 100.000 euros sans droits de donation à payer pour chacun de ses enfants, soit 400.000 euros au total. Le solde de 200.000 euros (600.000 - 400.000) pourra faire l’objet d’une donation sur le même principe 15 ans plus tard. Cette optimisation est bien évidemment impossible à faire sur un appartement.