LMNP ou LMP, à chacun son régime de plus-values
Lors de la cession d’un bien immobilier loué en meublé, le propriétaire vendeur est soumis à l’impôt sur les plus-values et aux prélèvements sociaux. Cependant l'imposition de la plus-value immobilière dépendra de son statut de loueur en meublé. LMNP ou LMP, à chacun son régime de plus-values.
Régime des plus-values des particuliers pour les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP)
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels à l’occasion de la vente des locaux d’habitation meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers.
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente diminué notamment du montant des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (par exemple les frais de diagnostics).
Quant au prix d’acquisition, il va être majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses divers (frais d’acquisition et travaux réalisés).
La plus-value brute est ensuite réduite d’abattements par paliers : 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ; puis 4% au terme de la 22ème année de détention. Le montant de la plus-value imposable est taxé au taux de 19%.
L'exonération d'impôt sur la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention du bien, mais il faudra attendre 30 ans pour être également exonéré des prélèvements sociaux.
Les plus-values supérieures à 50.000 euros sont soumises à une surtaxe
Si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros, le LMNP supportera une taxe supplémentaire. La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Si vous êtes plusieurs vendeurs (cas de logements en indivision ou appartenant à des concubins ou à un couple pacsé ou marié), l’appréciation du seuil de 50.000 euros s’effectuera individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des vendeurs.
Exemple : M. et Mme X cèdent conjointement un logement meublé détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90.000 euros. Les époux X ne sont pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45.000 euros, est inférieure au seuil d'imposition de 50.000 euros.
Régime des plus-values professionnelles pour les loueurs en meublé professionnels (LMP)
Dès lors que le bien vendu est inscrit l'actif de son bilan, le loueur en meublé professionnel est assujetti au régime des plus values professionnelles et non des particuliers. La plus-value est alors déterminée en application des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon lesquelles il faut distinguer les plus-values à court terme et les plus-values à long terme.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de 2 ans les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur le bien. Les plus-values à court terme sont imposées à l’impôt sur le revenu. En revanche, les plus-values à long terme sont imposées au taux de 16 %. Le taux global est de 33,2% avec les prélèvements sociaux.
Exemple
Un bien, acquis 200.000 euros, a été amorti à hauteur de 70.000 euros. Il est vendu 300.000 euros plus de deux ans après son acquisition.
La plus-value long terme s’élève à 100.000 euros (300.000 – 200.000) et sera taxée au taux global de 33,2%.
La plus-value court terme correspond aux amortissements réalisés soit 70.000 euros et sera imposée à l'impôt sur le revenu.
L’exonération possible pour les LMP : un vrai avantage de ce statut
Le loueur qui exerce son activité de location meublée depuis plus de cinq ans peut bénéficier du régime de l’exonération des plus-values professionnelles, ce qui fait du statut de LMP un véritable avantage.
Pour une exonération totale, les recettes tirées de la location meublée doivent être inférieures à 90.000 euros. L'exonération sera partielle si elles sont comprises entre 90.000 euros et 156.000 euros au cours des deux dernières années de location.
Pour les activités de chambres d'hôtes et de meublés de tourisme, le seuil d’exonération des plus-values est fixé à 250.000 euros au lieu de 90.000 euros. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250.000 et 350.000 euros.
Bon à savoir
L’administration fiscale a précisé que les plus-values à long terme réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d'abattement pour durée de détention prévu à l'article 151 septies B du CGI. Le LMP peut donc bénéficier de l'abattement de 10% sur le montant de sa plus-value à long terme et cela pour chaque année de détention au delà de la 5ème année. Ainsi, si vous cédez votre bien au-delà de 15 ans de détention, vous serez exonéré de la totalité de la plus-value à long terme.
Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier
| Durée de détention | Taux d'abattement applicable chaque année de détention | |
| Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
| Durée de détention du bien | Éléments amortissables | Éléments non amortissables |
| Moins de 2 ans | Plus-value à court terme | Plus-value à court terme |
| Plus de 2 ans | Plus-value à court terme dans la limite de l'amortissement déduit (puis à long terme au-delà) |
Plus-value à long terme |
Dans tous les cas, demendez conseil à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE ! Il saura vous aider dans l'appréhension de votre fiscalité et vous éviter bien des erreurs.