La fiscalité des SCPI est un critère important à prendre en compte par les investisseurs. En effet, les revenus versés chaque année aux détenteurs de parts de SCPI sont imposables. Par ailleurs, la valeur des parts entre dans le patrimoine soumis au nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En outre, la vente et la donation de SCPI sont également fiscalisées.
Les différents types de revenus
Une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) peut verser à ses associés des revenus fonciers et/ou financiers. Chaque année, la société de gestion distingue les différents types de revenus et communique aux investisseurs les éléments à déclarer.
Les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis à l'Impôt sur le Revenu comme les investissements locatifs détenus en direct. Ainsi, la quote-part des charges de copropriété et les intérêts d'emprunt éventuellement contractés pour acheter les parts de SCPI sont déductibles de ces revenus. Ces derniers sont ensuite soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu et aux prélèvements sociaux (actuellement 17,2 %).
Vous pouvez opter pour le régime fiscal du micro-foncier si vos revenus fonciers sont globalement inférieurs à 15.000 € et si vous percevez d'autres revenus dans le cadre d'un investissement immobilier en direct. Dans ce cas, l'imposition se fait après l'application d'un abattement de 30%. En revanche, si vous choisissez l'application de ce régime, les intérêts d'emprunt ne peuvent pas être déduits de votre déclaration de revenus fonciers.
Le cas des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales investissent dans le cadre de dispositifs spécifiques (Pinel ou Malraux, par exemple). Elles offrent alors des avantages identiques aux investissements locatifs réalisés en direct. Toutefois, pour en bénéficier, il faut souscrire aux SCPI dès la première émission de ces parts et non les acquérir sur le marché secondaire. Pour bénéficier des avantages fiscaux, l'engagement de conservation de ces parts doit impérativement être respecté.
Les intérêts de placement réalisés par la SCPI (revenus financiers) sont soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu. Lorsque le foyer fiscal perçoit moins de 2.000 € d'intérêts imposables par an et, sur option, ils peuvent être soumis à une taxation forfaitaire de 24 %. Les prélèvements sociaux, actuellement de 17,2 %, s'appliquent également.
La fiscalité à la revente
La vente de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières. La différence entre le produit de la vente et le prix d'acquisition est imposée à 19 %. S'ajoutent à cette imposition les prélèvements sociaux (actuellement 17,2 %). Toutefois, des abattements s'appliquent pour chaque année de détention. Ainsi, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 années de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le poids de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les parts de SCPI entrent dans le patrimoine taxable à l'IFI. Elles doivent être déclarées pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.
En cas de succession et donation
Les SCPI sont évaluées à leur valeur vénale au jour du décès ou de la donation. Elles sont soumises aux droits de succession et donation.
La fiscalité des SCPI est plus attractive dans le cadre d'une détention longue. Ce placement doit donc s'envisager pour une durée supérieure à 15 ans.