Viager : quelles conséquences en matière d'impôts ?
Le viager est un dispositif qui nécessite de prendre quelques précautions. Les principales concernent bien entendu le montant du bouquet (capital versé) et la détermination de la rente viagère perçue. Mais acquéreur et vendeur doivent aussi anticiper les conséquences fiscales de l'opération. Car le viager a aussi ses particularités en matière d'impôts.
Impôt sur le revenu
Les rentes perçues par le vendeur (appelé crédirentier) sont imposables en tant que rentes viagères à titre onéreux. Toutefois, ces montants sont en partie exonérés selon l'âge du bénéficiaire au moment de la vente. Un crédirentier de moins de 50 ans sera imposé sur 70% de sa rente. La proportion passe à 50% entre 50 et 59 ans, puis à 40% de 60 à 69 ans. Enfin, au-delà de 70 ans, l'imposition ne concerne plus que 30% de la rente.
L'acquéreur (débirentier) n'a quant à lui aucun avantage fiscal particulier. Il ne peut opérer aucune déduction sur la rente versée.
IFI
Le créditrentier n'a pas à déclarer au titre de l'IFI le capital que représente sa rente viagère (puisqu'il ne s'agit pas d'un actif immobilier mais d'une créance). Il doit en revanche intégrer la valeur d'occupation du bien s'il continue de l'habiter (viager occupé).
Même s'il n'a pas encore la jouissance du bien, le débirentier doit déclarer à l'IFI la valeur du bien, déduction faite de la valeur d'occupation par le vendeur. En cas de viager libre (sans occupation par le vendeur), c'est l'intégralité de la valeur du bien qui doit être déclarée. Le débirentier peut en contrepartie inscrire au passif de son IFI la valeur capitalisée de la rente qu'il verse.
Taxe foncière
La taxe foncière est due par le crédirentier s'il conserve l'usufruit du bien (pour lui-même ou la location). Dans le cas contraire (viager libre ou simple droit d'usage pour le vendeur), c'est le débirentier qui en est redevable.
Droits de mutation et frais de notaires
Appelés abusivement frais de notaires, les droits de mutation et frais de notaire sont soumis aux mêmes taux que pour une vente classique. Le prix de référence pour le calcul des droits correspond alors au montant du bouquet augmenté de la valeur capitalisée des rentes dues.
Plus-values
Comme pour toute transaction immobilière, le viager peut-être soumis à une taxation des plus-values (sauf pour la résidence principale). Reste que le calcul du prix de vente ou du prix de revient dépend ici de la rente.
Pour un contribuable vendant son bien sous forme de viager, le prix de vente retenu correspond au montant du bouquet augmenté de la valeur en capital de sa rente (prix inscrit sur l'acte).
Lorsqu'il s'agit en revanche de déterminer le prix de revient d'un bien acquis en viager, le calcul consiste à additionner le montant du bouquet, les rentes versées jusqu'à la vente et le capital correspondant aux rentes à payer si le crédirentier n'est pas décédé.
Succession
En cas des décès du crédirentier, la rente s'éteint sauf si une réversion est prévue au bénéfice d'un membre de la famille du défunt. Dans ce cas, le paiement de la rente se poursuit et le bénéficiaire est exonéré de droits de succession sur les versements.
Si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers doivent poursuivre le paiement de la rente. Le bien intègre alors l'actif successoral.
Pour tout renseignement ou simulation, n'hésitez pas à contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.