Et si vous boostiez votre PEA avec un peu d'immobilier !
Nous avons indiqué sur notre site que le PEA était le dernier paradis fiscal français. Pourquoi ne pas en profiter ? Pour commencer, vous pourriez vous laisser tenter par de l'immobilier, pour chercher un peu de stabilité et vous rassurer par des actifs tangibles.
Seulement, au sein d’un PEA ou d’un PEA-PME, les foncières (ayant le statut de Société d’Investissement Immobilier Cotée) ne sont pas éligibles. Il faut donc sortir des sentiers battus et se tourner vers le non coté pour s’intéresser à l’immobilier avec des fonds que votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE a soigneusement sélectionnés.
Ces fonds vous font participer au bénéfice de l'opération. Et grâce à l’enveloppe fiscale du PEA ou du PEA-PME, seuls les prélèvements sociaux seront alors dus, soit 17,2% !
Ce n'est pas sans rique bien entendu : ceux-ci sont énoncés dans le Prospectus et résumés ci-après.
Pour investir sur ce type de fonds, l’investissement minimal est de 5.000 euros et il faut s’engager sur la durée.
Compte tenu des frais annuels, proches de 4,8%, la performance à la sortie n’est pas connue ; elle pourrait d'ailleurs s’avérer négative, même si le savoir-faire des promoteurs choisis et la sélectivité des immeubles sélectionnés ont démontré par le passé leur pertinence.
Enfin, il ne faut pas oublier non plus qu’inscrire des titres non cotés sur un PEA ou un PEA-PME génère des coûts (qui peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros par an selon les brokers). Mieux vaut donc investir suffisamment pour limiter leur impact mais ne pas perdre de vue que les fonds engagés sont bloqués pendant plusieurs années.
Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour une étude personnalisée adaptée à vos objectifs et votre profil de risque.
Nous vous présentons celui-ci, en cours de commercialisation sur la période juin 2018 - juin 2019 :
Investissez dans l’immobilier résidentiel francilien,
dès 5 000 €
Fonds d’Investissements Alternatifs (FIA) avec offre publique visée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Eligible au PEA et/ou PEA-PME.
Société en Commandite par Actions (SCA) à capital variable accessible dès 5 000 €.
L'objectif de collecte est d’atteindre 20 000 000 € ce qui permettra un portefeuille minimum de 15 projets immobiliers.
La sciété dans laquelle vous investissez a pour objet la réalisation d’opérations de réhabilitation, de construction, de revente d’immeubles neufs et de marchand de biens, avec une attention particulière sur le marché d’Île-de-France.
Un marché porteur
Depuis la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont évolué inégalement entre chaque pays, mais ils ont tous connu d’importantes variations en fonction de leur conjoncture économique, de leur environnement fiscal ainsi que des conditions de financement.
De la même manière, les marchés ont réagi de façon distincte d’une grande métropole européenne à l’autre et il est donc légitime de s’interroger sur l’évolution future du marché immobilier francilien, principal moteur de l’immobilier dans l’Hexagone.
En effet, les prix des logements en Île-de-France ont été multipliés par 2,1 sur les 50 dernières années contre 1,6 en province . Cette différence est principalement liée aux évolutions post-récession de 2008-2009, ce qui tend à prouver que le secteur de la Pierre en région parisienne est à la fois plus réactif à la hausse et plus résilient à la baisse dans la conjoncture actuelle.
Cette déconnexion des prix s’explique par la structure du marché en Île-de-France, caractérisée par un niveau de demande élevé et une pénurie chronique de foncier «non bâti», créant ainsi de l’étalement urbain et de fortes distorsions de marché. L’objectif fixé par la loi « Grand Paris » de 2010 était de tendre vers la construction de 1,5 million de logements supplémentaires en Île-de-France à horizon 2030.
Avec une moyenne de 50 000 logements mis en chantier par an sur les 5 dernières années, alors qu’il en faudrait près du double, les pressions sur le marché du logement francilien n’iront pas en diminuant .
En 2016, la baisse marquée des taux de crédit a provoqué une recrudescence des ventes dans le secteur immobilier. Ainsi, les mises en chantier ont progressé de 10,4 % et les permis de construire de 14,8 %. Cette tendance a perduré sur l’année 2017 .
Le nouveau plan logement présenté fin septembre 2017 par le gouvernement Macron a vu la prolongation pour 4 ans du dispositif Pinel et du prêt à taux zéro ce qui devrait contribuer à soutenir les ventes immobilières sur la période.
Évolution des prix de l’immobilier en Europe
Indice du prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage
Période d’investissement conseillée
La Société sera dissoute automatiquement le 31 décembre 2025, sauf dissolution anticipée ou prorogation décidée à l’unanimité des associés commandités et à la majorité des deux tiers des voix des associés commanditaires délibérant dans le cadre d’une décision extraordinaire.
Les investisseurs pourront donc, s’ils n’ont pas cédé leurs titres avant, sortir du capital de la Société à l’issue d’une durée de 7,5 ans à compter de l’ouverture des souscriptions.Le boni de liquidation c’est-à-dire le solde du produit net de la liquidation après règlement du passif et remboursement le cas échéant aux associés commanditaires du montant du capital versé sur leurs actions et non encore amorti, sera réparti entre les associés commanditaires et commandités comme suit :
- 20 % de celui-ci reviendra au(x) associé(s) commandité(s) ès-qualités. S’il existe plusieurs associés commandités, ils se répartiront cette somme comme ils l’entendent. A défaut d’accord entre les associés commandités sur cette répartition, celle-ci est faite à parts égales entre eux.
- 80 % de celui-ci reviendra aux associés commanditaires et sera réparti entre eux au prorata du nombre de leurs actions.
La durée d’investissement conseillée est comprise entre 6,5 et 7,5 ans (dépendant de la date d’entrée de chaque investisseur) comprenant plusieurs périodes distinctes (tel que mentionné dans la frise chronologique ci-avant) :
- Une première période de collecte (1) correspondant à la période d’offre de un (1) an ; et
- Une seconde période d’investissement (correspondant à l’acquisition foncière) / désinvestissement (correspondant à la livraison des actifs immobiliers) (2) de six ans et demi (6,5 ans).
Les actionnaires disposent d’un droit de retrait à partir de juillet 2019 et pourront l’exercer tel que décrit dans la section 6.3.3 de la partie 1 du Prospectus.
Facteurs de risques
Les facteurs de risques ci-après sont décrits de manière plus détaillée dans les sections « facteurs de risques » du Prospectus.
Rien ne garantit la rentabilité de l’investissement au capital de la Société, ni même la récupération de tout ou partie de la mise de fonds initiale. Les investisseurs sont invités à prendre attentivement en considération les facteurs de risques décrits ci-après.
La réalisation de tout ou partie de ces risques est susceptible d’avoir un effet négatif sur les activités, la situation, les résultats financiers ou les objectifs de la Société.
D’autres risques, considérés comme moins significatifs ou non encore actuellement identifiés par la Société, pourraient avoir le même effet négatif et les Souscripteurs pourraient perdre tout ou partie de leur investissement.
Principaux risques relatifs à la Société
Risques d’une diversification réduite des projets
La diversification des projets peut être réduite, dans la mesure où elle dépend du montant total des souscriptions et de l’octroi des prêts nécessaires pour compléter les fonds propres .
Risques liés à l’activité de la Société
L’activité de promotion immobilière est sujette à certains risques découlant de la réglementation en vigueur, de la multiplicité des intervenants et des autorisations administratives nécessaires. Ainsi la Société peut être exposée aux risques plus amplement décrits dans la section 4.1.2 de la partie 1 du Prospectus. Notamment les activités développées par la Société peuvent rétrospectivement avoir fait l’objet d’une analyse erronée des opportunités de marché par Horizon Engineering Management et ne pas rencontrer le succès commercial escompté.
Risques de dépendance à l’égard du Groupe Horizon
Il existe un risque de dépendance de la Société à l’égard du Groupe Horizon pour les raisons suivantes : (i) le Gérant est une filiale du Groupe Horizon détenue à 42 % par Horizon, à 42 % par Horizon Patrimoine et à 16 % par HAM Holding, (ii) le Gérant détient 100 % de Horizon Invest (associé commandité de la Société), et (iii) le Gérant est également le Président de Horizon Engineering Management.
Risques de conflits d’intérêts
Des risques potentiels de conflits d’intérêts entre, d’une part, la Société (et ses investisseurs) et, d’autre part, les Sociétés Liées pourraient se manifester dans la répartition des dossiers d’investissement entre la Société et les Sociétés Liées
Risques liés aux charges
Il est possible que la Société ait fait une estimation erronée de ses frais futurs, ce qui pourrait diminuer la rentabilité des projets.
Le Prospectus présente les frais maximums calculés à partir d’un scénario minimaliste correspondant à une collecte de 3 000 000 €
Risques inhérents à l’absence de comptes historiques de la Société
La Société ayant été immatriculée le 10 février 2017, elle n’a pas de comptes historiques et n’a, à la date du Prospectus, réalisé aucun investissement et n’est donc pas en mesure de s’engager sur des données chiffrées prévisionnelles et sur sa capacité à générer des résultats bénéficiaires.
Risques liés à l’endettement
Compte tenu du montant des projets dans lesquels la Société souhaite investir et des frais et charges de fonctionnement de la Société exposés dans le Prospectus, la Société devrait recourir à l’emprunt à concurrence d’environ 50 à 85 % du montant des projets ou au co-investissement avec des Sociétés Liées pour financer ses projets. Tout emprunt sera contracté aux taux et conditions de marché, lesquels sont susceptibles d’être différents de ceux en vigueur à la date du Prospectus. Par ailleurs, il existe un risque de non-réalisation des investissements si la Société n’obtient pas le(s) financement(s) nécessaire(s). Le cas échéant, certains investissements pourront être portés par d’autres sociétés du Groupe Horizon ou être écartés.
Risques relatifs au Conseil de Surveillance
Le Conseil de Surveillance est nommé pour une durée de six (6) ans et ne fera pas l’objet d’un renouvellement à l’issue de l’émission d’actions par offre au public.
Risques liés aux pouvoirs du Gérant et de l’associé commandité
Du fait de la forme de la Société (SCA) et des statuts (i) le Gérant ne peut être révoqué que par l’associé commandité pour juste motif ou par le Tribunal de commerce pour une cause légitime à la demande de tout associé ou de la Société elle-même, et (ii) le Gérant est nommé en cours de vie sociale par Horizon Invest en qualité d’associé commandité de la Société qui est une filiale détenue à 100 % par le Gérant.
Risques de dilution des Souscripteurs liés à la variabilité du capital social
La Société étant à capital variable, les associés commanditaires ne bénéficient pas d’un droit préférentiel de souscription lors de l’émission d’actions nouvelles décidées par son ou ses gérants en application de la clause statutaire de variabilité du capital social (c’est-à-dire en cas d’augmentation de capital entre le capital plancher fixé à 37 000 euros et le capital maximum autorisé fixé à 21.000.000 euros.) Les Souscripteurs ne disposent ainsi d’aucune garantie de non-dilution au capital en cas d’augmentation(s) de capital réalisée(s) dans la limite du capital maximum autorisé de la Société.
Risques liés au droit de retrait
Aucune demande de retrait ne pourra être honorée si la capacité financière de la Société ne le permet pas. L’attention des Souscripteurs est attirée sur les faits suivants :
- leurs demandes de retrait pourraient ne pas être intégralement exécutées, et la liquidité des Actions n’est donc pas pleinement garantie.
- tout associé qui cesse de faire partie de la Société, reste tenu, pendant cinq ans, envers les associés de la Société et les tiers, de toutes les obligations de la Société existant au moment de son retrait.
- La responsabilité des associés commanditaires ne pourra cependant excéder le montant de leurs apports au capital social (c’est à dire la valeur de souscription de leurs actions).
- aucun associé commanditaire ne pourra exercer son droit de retrait avant le 1er juillet 2019. Les demandes de retrait devront être transmises entre le 1er et 31 juillet de chaque année.
A l’exception des demandes de retrait effectuées à partir de l’année 2024, les demandes de retrait ne peuvent avoir pour effet de réduire le capital social souscrit de la Société de plus de 5 % par rapport au montant du capital social souscrit tel qu’arrêté à la clôture de l’exercice précédant celui au cours duquel la demande de retrait est notifiée.
Risque « homme-clé »
Un des critères fondamentaux de développement de l’activité de la Société repose sur la présence de Mehdi GAIJI, président de Horizon Asset Management. La société Horizon, en qualité d’associé du Gérant bénéficie d’une assurance homme-clé couvrant le décès et l’invalidité du président de Horizon Asset Management.
Principaux risques propres aux valeurs mobilières offertes
Risque de caducité de l’Offre
L’Offre sera caduque si, à l’issue de la période de souscription des Actions, le montant total des souscriptions est inférieur à 3 000 000 euros. Dans un tel cas, les souscriptions reçues seront intégralement remboursées aux Souscripteurs immédiatement après le Terme.
Risques de dilution des Souscripteurs liés à la durée de la période de souscription des Actions
Au-delà de la variabilité du capital, la durée de la période de souscription des Actions (une année) pourrait avoir pour effet de diluer les Souscripteurs ayant souscrit des Actions en début de période de souscription.
Risque d’absence de liquidité pour le Souscripteur
Les Actions ne sont pas cotées ; le Souscripteur peut toutefois librement céder ses Actions, sous réserve de respecter la procédure d’agrément statutaire, et bénéficier sous certaines conditions du droit de retrait statutaire (et du droit de rachat consécutif de ses actions). Les conditions et modalités du droit de retrait ainsi que le financement par la Société des demandes de retrait sont décrites dans le Prospectus.
En conséquence, l’attention des Souscripteurs est attirée sur le fait que leur demande de retrait pourrait ne pas être intégralement exécutée, et que la liquidité des Actions n’est donc pas pleinement garantie.
Risque de perte totale ou partielle de l’investissement en capital.